La diferencia de valor entre un barrio y otro puede multiplicarse por siete dentro de la capital, mientras las zonas emergentes concentran hoy el mayor margen de plusvalía.
Pocas cuadras pueden cambiar por completo lo que se paga por un terreno. En Asunción, las mejores ubicaciones de Villa Morra, Ykua Satí o San Jorge alcanzan valores cercanos a US$ 1.500 por m², mientras que en barrios como Sajonia las referencias rondan los US$ 200. Incluso la zona de Luque más próxima al eje corporativo ya supera los valores de varios barrios de la capital.
Para Juan Carlos Acosta, CEO de Century 21 Paraguay, la explicación está en lo que ofrece cada barrio. «Hoy el nuevo lujo es el tiempo», afirmó. Las zonas más caras concentran gran parte de las oficinas corporativas, los shoppings, los restaurantes y los colegios más buscados, lo que permite a quienes viven allí llevar a sus hijos a clases, llegar al trabajo y resolver su agenda sin pasar una hora en el auto. «Ese tiempo que no se pierde en el tránsito es lo que termina pagándose en el metro cuadrado», resumió.
El peso del eje corporativo
La proximidad a las oficinas se refleja directamente en los precios. Según Acosta, a medida que uno se aleja del eje corporativo, el valor del m² baja, porque allí la demanda se mantiene durante todo el día: personas que quieren vivir cerca, profesionales que buscan alquilar a pocas cuadras del trabajo y comercios que quieren estar donde está esa gente.
La ubicación sigue siendo el primer factor, pero el resto depende de quién compre. Para una familia, lo determinante es su eje de vida: dónde trabaja, dónde estudian los hijos y qué tipo de casa quiere construir. En esa ecuación, el colegio es casi decisivo, porque implica un trayecto diario de ida y vuelta, mientras que la cercanía a un sanatorio da tranquilidad a las parejas de mayor edad y el shopping pesa más para quienes viven solos o en pareja en un departamento.
Un terreno vale por lo que permite construir
Para el desarrollador, en cambio, la orientación, la normativa y los metros edificables pasan al frente. De hecho, Acosta señaló que la normativa le ganó terreno al tamaño y al frente, que antes eran los factores que todos miraban.
Para ilustrarlo, planteó un ejemplo: dos terrenos de 1.000 m², uno en una zona donde se pueden construir 1.000 m² y otro donde se pueden edificar 4.000 m². Para una familia que quiere hacer su casa, son bastante similares. Para un desarrollador, en uno entran cuatro veces más departamentos que en el otro, y eso cambia por completo lo que está dispuesto a pagar. Por eso, en los barrios donde se puede construir en altura, el precio lo termina marcando quien desarrolla.
Una oferta que aparece de otra forma
En los barrios premium todavía quedan terrenos, aunque no es tan sencillo acceder a ellos. Muchos pertenecen a familias que los tienen desde hace años, no tienen apuro y solo venderían ante una oferta que les convenza. Y cuando salen al mercado, el precio pedido muchas veces supera lo que los compradores están dispuestos a pagar. Como en un desarrollo gran parte de la inversión es la tierra, si el terreno resulta demasiado caro, el proyecto no cierra y el desarrollador prefiere esperar o buscar en otra zona.
La oferta, explicó Acosta, aparece hoy por otra vía: casas que antes se vendían como viviendas ahora se comercializan como terrenos, y al poco tiempo se convierten en edificios. Es un proceso que ya transformó zonas como las inmediaciones del Shopping del Sol, Villa Morra, Molas López o Santa Teresa, donde primero alguna casa se vendió como terreno, después apareció el primer edificio y hoy la altura es lo habitual.
Siete veces más en 15 años
La valorización de la tierra en las zonas consolidadas es evidente cuando se mira hacia atrás. Alrededor de 2010, el m² de terreno en Villa Morra rondaba los US$ 200; hoy, en las mejores ubicaciones de esa misma zona, se acerca a los US$ 1.500. «La tierra no se imprime, se transforma», afirmó Acosta, quien considera natural que su valor siga en aumento en un país en desarrollo.
Eso no significa, sin embargo, que comprar en esas zonas sea la mejor decisión para todos. Para quien busca adquirir un terreno y esperar a que se valorice, los barrios premium ya están más maduros, y las mejores alternativas se encuentran en las zonas de crecimiento. «Quien compró en Villa Morra a 200 dólares acompañó todo ese recorrido, y ese mismo recorrido hoy está empezando en otras zonas», señaló.
Para el desarrollador, la conveniencia depende de lo que pueda construir. Si un terreno permite seis pisos, quizás no convenga; si permite diez, probablemente sí. De ahí la importancia, según Acosta, de un ordenamiento territorial con reglas claras.
Las zonas con potencial
Dentro de Gran Asunción, Acosta identificó tres polos en distintas etapas de evolución: Luque, que ya es una realidad; Nueva Asunción, que nace como una ciudad más ordenada, con condominios cerrados donde muchas veces la infraestructura la resuelve el propio inversor privado; y Limpio, una apuesta de más largo plazo que también está creciendo. Fuera del área metropolitana, mencionó a Ciudad del Este, cuyos barrios también se están transformando. «La tierra se valoriza donde llega la gente y donde llega la infraestructura», resumió.
El valor fiscal, lejos del mercado
La brecha entre el valor fiscal y el de mercado es amplia. En Ykua Satí, que integra la zona con el valor fiscal más alto de Asunción, la base imponible ronda los G. 565.000 por m², menos de US$ 100, mientras que las mejores ubicaciones de esa zona se acercan a los US$ 1.500 en el mercado. Es decir, el valor fiscal representa menos del 10% del valor real. Para Acosta, esto confirma que el impuesto inmobiliario no sirve como referencia de precio y que, para conocer el valor de una propiedad, hace falta asesoramiento especializado.
Qué revisar antes de comprar
La recomendación varía según el objetivo. Para quien busca un terreno para su casa, Acosta sugiere priorizar una buena orientación, un barrio tranquilo y la cercanía al colegio, el trabajo y el supermercado. Y antes de firmar, hacer una pregunta que casi nadie hace: qué se puede construir en la zona y hasta qué altura. «Eso determina si dentro de diez años vas a seguir teniendo el cielo abierto o una torre al lado», advirtió.
El desarrollador, en cambio, busca exactamente lo contrario: zonas donde se pueda construir en altura y con demanda alrededor. Pero también ahí hay algo que cuidar, según Acosta, porque ese edificio será la casa de muchas familias y el barrio donde se levante pasará a ser el de todas ellas. «El desarrollo inmobiliario no nace solamente desde el deseo de la rentabilidad, nace desde el deseo de mejorar el lugar donde se construye», sostuvo.
Una ciudad que todavía se define
Comparar el precio del suelo asunceno con el de otras capitales de la región no es sencillo. En Buenos Aires, Santiago o San Pablo, cada barrio tiene claro qué es, qué se puede construir y para quién, y el precio refleja ese orden. Asunción, en cambio, todavía está definiendo qué será cada zona, lo que a juicio de Acosta explica que sus valores sean más bajos.
«A medida que Asunción se vaya ordenando, el valor de la tierra va a ir acompañando ese proceso», concluyó, en un contexto en el que los nuevos desarrollos y un crédito que empieza a acompañar dan cuenta de un mercado en plena evolución.
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